잔금 미지급시 자동해제된다는 특약의 효력

문) 저는 부동산을 8,000만원에 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약금 및 중도금까지는 모두 지급하였습니다. 그러나 자금 사정이 여의치 않아서 잔금 5,000만원은 그 지급기일을 지체하여 1주일 후에야 지급하려고 하였더니, 매도인은 부동산가격이 상승한 것을 기회로 삼아 계약서상 ‘잔금지급기일에 잔금을 지급치 않으면 계약은 자동적으로 해제된다’고 하는 계약내용에 따라 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔금수령을 거부하고 있습니다. 이에 대한 상대방의 주장이 정당한지 알고 싶습니다.

답) 판례는 “부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고, 매수인이 그 약정기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 계약이 자동적으로 해제된 것으로 볼 수 없다”라고 한 바 있으나(대법원 1998. 6. 12. 98다505판결), “매수인이 수 회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다”라고 하고 있습니다(대법원 1996. 3. 8. 95다55467판결).
따라서 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행의 제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면, 귀하와 매도인간의 매매계약은 자동적으로 해제되지 않고 아직 유효한 상태에 있으므로, 매도인이 잔금수령을 거부한다면 위 금액을 법원에 공탁하고 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있습니다.