미등기무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지 여부

문) 저는 제 소유의 토지위에 무허가창고를 축조하여 소유하고 있던 중, 토지만을 타인에게 매도하면서 건물철거 등에 대한 약정은 없어 지금까지 사용해 오고 있습니다. 그런데 최근에 토지를 매수한 매수인으로부터 무허가창고는 불법이라면서 철거를 요구하고 있는데, 이러한 매수인의 주장은 정당한 것인지 알고 싶습니다.

답) 판례는 “대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유자는 대지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어야만 하는 것이 아니고 무허가 건물이라고 하여도 상관없다“라고 하였으나, 이는 무허가건물을 자기가 축조하여 원시취득한 경우에 대한 판례로서 판단됩니다.
그런데 “미등기무허가건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 대지의 소유권만이 이전된 경우에 대해서는 미등기무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다”라고 하였습니다(2006. 10. 27. 2006다49000판결).
위 내용으로 비추어 볼 때 귀하는 위 건물을 귀하가 축조하여 소유하고 있으므로 위 건물의 소유를 위한 관습법상의 지상권을 취득하여 매수인의 건물철거에 대항할 수 있다고 할 것입니다. 그러나 매수인이 대지사용의 대가를 요구하면서 법원에 지료를 청구하는 경우 귀하는 법원의 결정에 따라 지료를 지급하여야 하고, 관습법상의 법정지상권의 존속기간은 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 경우로 보아 민법의 규정에 따라야 할 것으로 보입니다.
심규환 법무사☎759-4774