상가관리규약상 ‘업종제한’의 효력

문) 저는 임대인 소유의 상가에 입주하여 호프집을 운영하려고 하는데, 상가관리규약상 ‘이미 입주한 동종업종의 영업은 할 수 없으며, 분양 당시 정해진 업종을 임의로 변경할 수 없고 업종을 변경할 경우에는 동일 업종의 동의를 얻은 다음 상가 운영자의 전원의 동의를 얻도록 하며, 점포의 인수인계시에도 인수자는 전임자의 권리와 의무를 승계한다‘는 내용의 업종제한의 규정이 있으므로, 이미 동종업종을 운영하고 있는 상대방이 영업금지가처분을 신청하겠다고 합니다. 그러나 임대인은 자기는 상가번영회에 가입하지 않았으므로 상가관리규약의 적용을 받지 않는다고 하면서 임대차계약을 체결하여도 상관이 없다고 합니다. 이러한 경우 어떻게 하여야 할까요?

답) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있습니다. 그리고 구분소유자는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 위 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약으로써 정할 수 있고, 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행하며, 위 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 보는 것으로, 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고, 이러한 결의에 의하여 설정된 규약은 구분소유자의 특별승계인 및 점유자에 대하여도 효력이 있는 것입니다(같은 법 제42조 제1항, 제2항).
판례는 “구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 구분소유자와 구분소유자가 아닌 자로 구성된 단체라 하더라도 구분소유자만으로 구성된 관리단의 성격을 겸유할 수도 있다”라고 하면서(대법원 2002. 12. 27. 2002다45284판결), 상가번영회가 비록 그 구성원에 구분소유자가 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있고, 상가번영회의 상가관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며, 그러한 경우 상가관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 된다“는 이유로, 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 그 상가관리규약이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 관리단 및 규약에 해당되지 않는다고 본 원심판결을 파기한 사례가 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 94다27199판결)
따라서 위 사안의 경우에도 상가번영회가 위 판례에서 설시하는 것처럼 운영된다면 상가번영회는 관리단으로서의 성격을 겸유하고 상가관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 될 것이므로, 그 규약상 업종제한규정은 비록 임대인이 상가번영회에 가입하지 않았다고 하더라도 임대인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 것입니다. 따라서 귀하도 임대인과의 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋을 것 같습니다.