개인회생신청과 주택임차보증금채무 (2)

문) 저는 친구와 공동으로 사업을 하다가 사업에 실패하였습니다. 저에게는 시가 약 7,000만원의 아파트가 있으나 원리금상환과 생활비를 마련하기 위해 그 아파트에 임차보증금 5,000만원에 세입자를 들이고 저는 월세로서 생활하고 있습니다. 이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 임차보증금은 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다

답) (지난 호에 이어서)
일반적으로 임차보증금은 임차인의 차임연체, 손해배상채무발생 등 의무불이행을 담보하는 것이고 임대차기간 만료 후 임차목적물 반환의무는 임차보증금의 반환과 동시이행의 관계에 있으므로 임차목적물을 반환받을 때까지 반환해야 할 임차보증금액수는 확정되지 않으므로, 개인회생신청인은 이를 변제계획안 작성시 이를 미확정채권으로 취급하여 임차목적물을 반환받기 전까지는 그 변제를 유보해야 할 것입니다.
이와 같이 개인회생절차에서 주택임차보증금반환채권은 미확정채권으로 취급되는 바, ① 우선변제권이 있는 경우 주택임차인이 주택의 경매를 통해서 배당을 받거나 해당주택을 제3자에게 양도하여 제3자가 주택임차보증금반환채무를 면책적으로 인수한 경우 이외에는 확정되지 않으며, ② 우선변제권이 없는 경우라도 주택임차인이 임대차기간 만료 후 임의로 임차주택을 임대인에게 임의로 명도해 주지 않는 이상 주택임대차보증금반환채권은 미확정 상태로 남아있게 됩니다.
특히 우선변제권이 있는 임차보증금반환채권자라고 하더라도 해석상 근저당권과 같은 경매신청권은 없으며, 주택임차인이 위 채권에 대하여 판결 등 집행권원을 취득한 경우라도 개인회생절차개시결정 이후에는 개인회생재단에 속하는 신청인 소유주택에 대한 강제집행이 금지되고, 변제계획인가결정 이후에는 개인회생채권은 변제계획에 의해서만 변제받을 수 있으므로, 부동산강제경매도 사실상 불가능합니다. 따라서 임대인이 개인회생을 신청하는 경우 법에 의하여 우선변제권이 있는 주택임차인은 다른 근저당권자나 개인회생채권자가 아닌 채권자의 강제집행에 따른 경매절차에서 배당을 받을 수 있을 뿐이어서 변제기간 만료 전까지는 주택임대차보증금을 반환받기 어렵습니다.