개인회생신청과 주택임차보증금채무 (1)

문) 저는 친구와 공동으로 사업을 하다가 사업에 실패하였습니다. 저에게는 시가 약 7,000만원의 아파트가 있으나 원리금상환과 생활비를 마련하기 위해 그 아파트에 임차보증금 5,000만원에 세입자를 들이고 저는 월세로서 생활하고 있습니다. 이러한 상황에서 제가 개인회생을 신청할 경우 세입자의 임차보증금은 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다.

답)  ‘주택임대차보호법’은 사회, 경제적 약자인 주택임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 임차인이 임차권등기를 하지 않더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있습니다(제3조 제1항). 또한 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 대지를 포함한 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있습니다(제3조의2 제2항). 뿐만 아니라 보증금이 각 지역에 따른 일정액 이하의 임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전 위 대항력을 구비한 경우 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하고 있습니다.
‘채무자회생및파산에관한법률’에서도 파산재산 또는 개인회생재단에 속하는 대지를 포함한 주택의 환가대금에서 위와 같은 우선변제권을 인정하고 있고, 다만 주택임대차보호법 제8조의 규정에 의한 임차인은 파산신청일 또는 개인회생신청일까지 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추어야 합니다.
위와 같이 우선변제권이 있는 주택임차인은 파산재단이나 개인회생재단에 속하는 재산상에 설정되어 있는 유치권, 질권, 저당권 또는 전세권자로서 별제권자에는 해당하지 않으나 변제권자와 같이 우선변제권을 가지고 있으므로 별제권자에 준하여 개인회생을 신청하여야 합니다.
(이하는 다음 호 계속됩니다)