아파트 시장은 다단계

 

여호영

 

지난 4년간 전국의 아파트 값이 물가 상승률만큼 만 올랐으면 얼마나 좋을까? 아파트 자체가 가지는 감가상각율을 고려해 보면 물가상승율보다 더 오른 품목이 된다. 건물 현존 가치를 따질 때에 감가상각율은 매우 중요한 것인데도 불구하고 우리사회는 아파트 광풍에 밀려 껌 값 취급 당하고 있다. 현재 아파트 광풍이 얼마나 위력 있는지를 보여주는 한 단면이 된다. 

대한민국의 60년 아파트 역사가 시작한 이래로 아파트 경제 체계는 한마디로 다단계 시스템이다. 아파트를 산 사람은 오를 것을 굳게 믿는다. 

오른 아파트를 산 사람 역시 또 오를 것을 굳게 믿는다. 아파트를 산 사람이 아파트가 내려 낭패를 본 경우는 아파트 거래 건수 비율상 5% 미만이다. 아파트를 매도한 95%는 샀을 때 보다 더 받고 팔았다. 

새롭게 사회에 진출하는 청년 세대들에게 모든 기성세대가 합작하여 역대 최 고가로 둔갑시킨 아파트를 팔고 있다. 다단계 최하위 세포조직이 성공적으로 움직이는 모습니다. 

생애 첫 아파트를 구매하는 청년들은 억울하다. 불과 4년전에 구입하는 경우보다 2배나 더 비싸게 구입할 수 밖엔 없다. 구입하기 힘드니까 전월세로 가라 한다. 전월세도 마찬가지로 2배 이상 뛰었다. 지난 4년동안 부동산 대책이 무려 27회나 발표되었다. 

발표되는 내용마다 완벽할 수가 없었다. 현금을 움직일 수 있는 유동성을 풍부히 누리는 부자들만 살아 남을 수 있었다. 대책이 발표 될 때 마다 현금부자들은 아무런 규제나 제재 없이 다단계 사업을 열심히 한다. 4년이 지난 결과 부익부 빈익빈이 더욱 심해 졌다. 

부동산 급등을 막자는 정부의 정책은 철저히 실패로 끝났다. 정부는 주택공급은 시장에 맡겨야 한다는 재야 전문가들의 의견을 철저히 외면한다. 결국 부자들 주머니에만 돈이 들어가는 구조라고 믿고 있다. 공영개발 어쩌고 저쩌고 한다. 지난 4년간 배운 것은 공영 공급이 시장을 이길 수 없다는 사실이다. 주택보급율이 104%인 대한민국에 왜 아파트 광풍이 식지 않는 것일까? 아파트 수요의 요인들이 몇몇 있다. 보다 더 높은 쾌적성을 요구한다. 교통이 편리한 지점으로 거주 이전을 원한다. 1가주 1주택자일지라도 상대적으로 높은 수익성을 얻을 수 있는 곳을 원한다. 사회적 인식도가 높은 곳을 선호한다. 

수도권 유입이라는 대세와 시류 등 이러한 여러 요인이 존재한다. 대한민국에 존재하는 열악한 조건을 가진

주택들은 존재는 하나 수요에 상응하는 공급이라 할 수 없는 실정이다. 

성남 대장동 아파트 사업부지를 183대 1의 치열한 경쟁을 뚫고 매수한 민간 업자가 시공하고 분양을 하는 경우는 매우 적절한 방법이다. 공급 측면을 재구조화 하여야 한다. 공급을 안정적으로 하기 위한 정책이 마련되어야 한다. 용지는 해가 갈 수록 부족해 진다. 군사용도 즉 긴급사태 때에 유용하게 사용될 용지까지 아파트 공공 개발용으로 징발하려는 움직임은 국가 장래를 위해 바람직스럽지 못하다. 용지는 공산품처럼 생산되는 것이 아니다. 오랜 법률 등 제규정에 따라 용도가 정해져 있다. 국토의 균형발전과 국민의 생활편익을 위해 국토는 세분화하여 용도가 각기 지정되어 있다. 아파트 용지로 전용할 수 있는 면적이 아파트 잠재 수요에 비해 그리 많지 않다. 

현재의 규정대로 용지를 운용한다면 만성적인 공급부족 사태를 맞이할 것이다. 대지 면적에 아파트를 지으려면 용적률 제한을 받게 된다. 용적률 300%이라면 대지면적 1만평 부지에는 아파트 면적의 총합이 3만평 이내이어야 한다는 것이다. 세대당 30평짜리 1천세대를 지을 수 있다. 25평으로 좁히면 1천2백세대가 들어 올 수 있다. 

용지 부족 난에 세대당 면적을 줄인 아파트 건립계획자에게 용적률 인센티브를 주어 아파트 공급난을 풀어야 한다.